En résumé
Le financement d’une installation IRVE en copropriété se répartit selon plusieurs clés possibles. Aux tantièmes généraux, tous les lots contribuent proportionnellement. Aux tantièmes parking, la charge ne pèse que sur les lots disposant d’une place. Dans la formule « utilisateurs », seuls les futurs utilisateurs des bornes paient. Une approche mixte enfin partage l’infrastructure aux tantièmes et les bornes aux utilisateurs.
Le principe que nous recommandons sépare deux choses. L’infrastructure (colonne, tableau) bénéficie à l’immeuble : elle relève des tantièmes généraux ou parking. Les bornes individuelles bénéficient à un utilisateur précis : elles relèvent d’une charge utilisateur.
Côté financement, trois voies coexistent : l’appel de fonds spécial, le fonds de travaux, et l’emprunt collectif, ce dernier restant rare.
Les clés de répartition possibles
Option 1 : Tantièmes généraux
Tous les copropriétaires contribuent selon leurs tantièmes de parties communes générales. La base légale est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux charges de conservation et d’entretien des parties communes.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Simple à calculer | Pénalise ceux sans VE ni parking |
| Solidarité collective | Opposition potentielle en AG |
| Valorise l’immeuble pour tous | Perçu comme injuste par certains |
Cette clé convient aux copropriétés où l’installation IRVE est vue comme une amélioration collective, qui valorise le bien et son attractivité.
Option 2 : Tantièmes parking
Seuls les lots disposant d’une place de parking contribuent. La base légale est la clé spéciale de répartition (article 10 alinéa 2) si elle figure au règlement de copropriété ; à défaut, un vote à la double majorité (article 26) est nécessaire.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Plus équitable (liée au parking) | Exclut ceux sans parking |
| Réduit les oppositions | Clé pas toujours existante |
| Peut nécessiter modification du RC |
Cette option vise les copropriétés dotées d’une clé parking, ou qui souhaitent l’instaurer.
Option 3 : Utilisateurs uniquement
Seuls les copropriétaires qui utiliseront une borne contribuent. Cela suppose une décision d’AG créant une charge spéciale, sur le fondement de l’article 24 ou 25 selon le cas.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Équité maximale | Frein à l’adhésion (coût élevé par utilisateur) |
| Pas d’opposition des non-utilisateurs | Pas de solidarité collective |
| Complexité de gestion |
On la retient surtout dans une petite copropriété où les demandeurs sont peu nombreux et déjà identifiés.
Option 4 : Répartition mixte (recommandée)
Le principe consiste à distinguer l’infrastructure, qui profite à tous, des bornes, qui profitent à chacun.
| Poste | Répartition | Justification |
|---|---|---|
| Colonne électrique | Tantièmes généraux | Partie commune, valorise l’immeuble |
| Tableau divisionnaire | Tantièmes généraux | Partie commune |
| Supervision | Tantièmes parking ou utilisateurs | Usage IRVE |
| Bornes individuelles | Utilisateurs | Bénéfice direct |
Exemple chiffré (8 bornes, copropriété 60 lots) :
| Poste | Montant HT | Répartition |
|---|---|---|
| Infrastructure | 7 000 € | 60 lots (tantièmes) = 117 €/lot |
| 8 bornes | 8 000 € | 8 utilisateurs = 1 000 €/utilisateur |
| Supervision | 1 000 € | 8 utilisateurs = 125 €/utilisateur |
Résultat :
- Copropriétaire sans borne : 117 €
- Copropriétaire avec borne : 117 € + 1 125 € = 1 242 €
La répartition mixte concilie deux logiques que les autres clés opposent : l’équité, puisque chaque utilisateur paie sa borne, et la solidarité, puisque l’infrastructure profite à tous, y compris aux futurs utilisateurs.
Modalités de financement
Appel de fonds spécial
C’est la modalité la plus courante : l’AG vote un budget travaux et le syndic procède ensuite aux appels de fonds.
La procédure tient en trois temps :
- Vote en AG du budget et de la répartition
- Appels de fonds trimestriels ou selon échéancier voté
- Exigibilité selon le calendrier (ex. 50 % à la commande, 50 % à la réception)
L’avantage est sa souplesse, sans aucun coût de financement.
Fonds de travaux (article 14-2)
Depuis la loi ALUR, chaque copropriété dispose d’un fonds de travaux alimenté chaque année, à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel. Il peut servir à financer l’IRVE si son montant le permet et si l’AG l’autorise. Bien doté, il évite tout appel de fonds supplémentaire.
Emprunt collectif (article 26-4)
La copropriété peut contracter un emprunt bancaire pour financer les travaux. Cela passe par un vote à la double majorité (article 26) autorisant l’emprunt, puis par la négociation avec la banque, le remboursement s’opérant ensuite via les charges de copropriété.
On y recourt surtout pour les projets importants (au-delà de 30 000 €) ou lorsque la trésorerie de la copropriété est faible. Le coût du crédit et la lourdeur administrative en restent les principaux freins.
Financement par opérateur tiers
Certains opérateurs, comme Zeplug ou Logivolt, financent l’installation et se rémunèrent sur l’usage : la copropriété ne paie rien à la pose, l’opérateur se rétribuant via l’abonnement et le kWh vendu aux utilisateurs.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Pas d’investissement initial | Coût total plus élevé sur 10 ans |
| Pas de gestion pour la copro | Dépendance à l’opérateur |
| Maintenance incluse | Moins de contrôle |
Le comparateur des opérateurs permet d’évaluer les offres entre elles.
Gestion de la refacturation électricité
Compteur collectif + refacturation
La copropriété dispose d’un compteur collectif IRVE et refacture l’électricité aux utilisateurs via la supervision. La mesure se fait au kWh réel (sous-compteurs MID), avec une facturation mensuelle ou trimestrielle. Le prix correspond au coût d’achat majoré d’une marge de gestion, généralement de 10 à 20 %.
Exemple :
- Prix d’achat : 0,22 €/kWh
- Prix de refacturation : 0,26 €/kWh
- Marge : 0,04 €/kWh (couvre pertes, gestion, provision maintenance)
Compteurs individuels par borne
Chaque utilisateur dispose de son propre compteur Linky et paie directement son fournisseur. La copropriété n’a alors aucune refacturation à gérer. En contrepartie, la mise en place coûte plus cher, un compteur par borne, et prive d’une optimisation collective.
Articulation avec l’aide Advenir
L’aide Advenir est versée au syndicat des copropriétaires, via le compte de la copropriété.
Reste à décider comment elle se répartit :
| Option | Principe |
|---|---|
| Au prorata des contributions | Chaque contributeur récupère sa part de l’aide |
| En déduction globale | L’aide réduit le budget total avant répartition |
Exemple (budget 16 000 € HT, aide 8 000 €, 8 utilisateurs + 60 lots) :
| Méthode | Infrastructure (60 lots) | Bornes (8 users) |
|---|---|---|
| Avant aide | 7 000 € | 9 000 € |
| Aide au prorata | -3 500 € | -4 500 € |
| Après aide | 3 500 € (58 €/lot) | 4 500 € (563 €/user) |
Cas particuliers
Copropriétaire qui rejoint après l’installation
Un copropriétaire qui demande une borne après l’installation initiale contribue au coût marginal de sa borne (pose et matériel), mais ne re-contribue pas à l’infrastructure, déjà amortie. Il rejoint alors le système de refacturation.
Copropriétaire qui vend son lot
Le lot conserve le bénéfice de l’infrastructure, qui reste une partie commune. Lorsqu’une borne individuelle est attachée au lot, elle peut être incluse dans la vente ou démontée aux frais du vendeur.
Place de parking vendue séparément
Si la place de parking constitue un lot distinct, doté de tantièmes propres, l’infrastructure relève des tantièmes parking quand cette clé existe, ou des tantièmes généraux à défaut. La borne, elle, reste à la charge du propriétaire de la place.
Erreurs fréquentes à éviter
- Répartir aux tantièmes généraux sans explication → opposition en AG
- Oublier les coûts récurrents → charges imprévues les années suivantes
- Ne pas distinguer infrastructure et bornes → perception d’injustice
- Ignorer la clé parking existante → contestation juridique possible
- Mal répartir l’aide Advenir → conflits entre contributeurs
Passer à l’action
- Simuler votre budget, répartition par lot
- Calculer le reste à charge, TCO utilisateur vs non-utilisateur
- Générer la résolution AG, inclut la mention de répartition
- Comparer les opérateurs, financement par tiers
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10, 14-2, 26, 26-4
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
- ARC : guide de financement des travaux en copropriété
- Programme Advenir : modalités de versement (advenir.mobi)