En résumé
On n’obtient pas trois devis comparables en demandant à trois installateurs « ce qu’ils proposent ». Chacun répondra à sa lecture du besoin : l’un quatre bornes, l’autre une colonne pour tout l’immeuble, le troisième une offre opérateur sans un euro d’investissement. Le cahier des charges sert précisément à empêcher cela : c’est le document qui fixe ce que veut la copropriété, avant que le premier commercial ne le fixe à sa place. Il rend les devis comparables, puisque tout le monde répond aux mêmes questions ; il sécurise le vote, car le périmètre soumis à l’assemblée est exactement celui qui a été consulté ; et il garde la décision du côté de la copropriété. Cinq à dix pages suffisent, à condition de n’oublier aucune rubrique structurante. Ce guide les déroule une à une.
Pourquoi un cahier des charges
Sans document de référence, chaque prestataire consulté répond à sa propre lecture du besoin. L’un chiffre quatre bornes, un autre une colonne complète pour tout l’immeuble, un troisième une solution opérateur sans investissement de la copropriété. Impossible de comparer les trois devis : ni le périmètre, ni la puissance, ni le modèle économique ne coïncident.
Le cahier des charges règle le problème en amont. Il transforme un échange commercial en consultation maîtrisée, où la copropriété pose le cadre et où les prestataires proposent leur réponse à l’intérieur de ce cadre. Les devis se lisent alors en parallèle, rubrique par rubrique. Le périmètre voté en assemblée correspond exactement à ce qui a été consulté, ce qui réduit d’autant le risque de contestation et d’avenants. Chaque exigence, conformité, évolutivité, maintenance, est écrite, datée et opposable au prestataire retenu. La copropriété n’achète plus un catalogue : elle achète une réponse à un besoin qu’elle a formulé elle-même.
Le document n’a pas besoin d’être long, cinq à dix pages suffisent. Ce qui compte, c’est qu’il couvre toutes les rubriques structurantes et qu’il distingue clairement les exigences impératives, non négociables, des critères pondérés qui départageront les offres.
Les rubriques indispensables
Voici le squelette à reprendre. Chaque rubrique correspond à une section du document de consultation envoyé aux prestataires.
| Rubrique | Ce que le cahier des charges doit spécifier |
|---|---|
| 1. Contexte & objet | Description de la copropriété (nombre de lots, places de parking, ancienneté du bâtiment), motivation du projet, périmètre de la consultation. |
| 2. Périmètre & évolutivité | Nombre de points de charge à équiper en vague 1, potentiel cible à terme, exigence d’infrastructure évolutive (fourreaux, capacité réservée). |
| 3. Puissance | Puissance attendue par point de charge, gestion des appels de puissance simultanés, contrainte du tableau et de l’abonnement de l’immeuble. |
| 4. Infrastructure collective | Architecture de la colonne montante dédiée, comptage individuel par utilisateur, cheminements, local technique. |
| 5. Supervision & pilotage | Supervision à distance, pilotage de charge (statique et/ou dynamique), interface de gestion, gestion des accès et badges. |
| 6. Refacturation | Modalités de mesure et de refacturation de l’électricité consommée par chaque utilisateur, neutralité pour les charges communes. |
| 7. Conformité & sécurité | Installateur qualifié IRVE au-delà de 3,7 kW, respect des règles de sécurité incendie du parking, conformité électrique. |
| 8. Maintenance, SAV & garantie | Périmètre de maintenance, délais d’intervention, garanties matériel et logiciel, durée d’engagement, réversibilité. |
| 9. Modèle économique & aides | Scénario(s) attendu(s) (collectif financé par la copropriété ou opérateur tiers), prise en compte de l’aide Advenir, clé de répartition. |
| 10. Critères de sélection | Grille pondérée annoncée à l’avance, planning attendu, format de réponse demandé. |
Les sections 2 à 9 décrivent le besoin ; la section 10 décrit la façon dont les offres seront jugées. Annoncer la grille de sélection dès la consultation reste une bonne pratique : elle oriente les réponses vers ce qui compte vraiment pour la copropriété.
Besoins & évolutivité
La rubrique la plus souvent bâclée est aussi la plus structurante : combien de bornes, pour qui, et avec quelle capacité d’extension ?
L’erreur classique consiste à raisonner « tout ou rien ». On n’équipe que les deux ou trois demandeurs du moment, ou bien on dimensionne pour 100 % des places d’un coup. Les deux approches coûtent cher. Équiper au cas par cas multiplie les interventions et les colonnes redondantes ; tout équiper d’emblée immobilise un capital pour des places qui resteront vides plusieurs années.
La pratique recommandée tient en deux notions à distinguer explicitement dans le cahier des charges. Le périmètre immédiat, ou vague 1, désigne le nombre de points de charge réellement posés et raccordés à la mise en service : les demandeurs identifiés, augmentés d’une petite marge. Le potentiel cible désigne le nombre maximal de points de charge que l’infrastructure doit pouvoir accueillir sans nouveaux gros travaux, une fois la colonne dimensionnée, les fourreaux posés et la capacité réservée au tableau.
Le cahier des charges doit donc demander une infrastructure collective évolutive : peu de bornes en vague 1, mais un immeuble préparé pour que l’ajout d’un point de charge ultérieur reste une opération simple et peu coûteuse. C’est précisément ce que privilégie le pré-équipement réglementaire en copropriété.
Quatre points à formaliser :
- Liste indicative des demandeurs de la vague 1.
- Potentiel cible à 5-10 ans (en nombre de points de charge ou en pourcentage des places).
- Exigence explicite d’infrastructure prête à l’extension (cheminements et capacité réservée).
- Modalités d’ajout d’un point de charge ultérieur (qui paie, qui décide, délai).
Pour cadrer ces ordres de grandeur, le guide infrastructure IRVE en copropriété détaille les architectures collectives évolutives.
Technique & supervision
Cette partie regroupe les exigences que les prestataires devront satisfaire. Le cahier des charges exprime des besoins fonctionnels, pas une marque ni un modèle.
Puissance par point de charge
Indiquez la puissance attendue par point de charge et, surtout, la manière de gérer les appels de puissance simultanés. Une copropriété ne peut presque jamais offrir la puissance nominale à toutes les bornes en même temps : l’abonnement et le tableau de l’immeuble ne le permettent pas. Le cahier des charges doit donc poser la question du dimensionnement collectif plutôt que de raisonner borne par borne. Le guide puissance des bornes en copropriété aide à fixer ces ordres de grandeur.
Pilotage de charge
Le pilotage de charge est souvent ce qui permet d’éviter un renforcement de puissance coûteux. En répartissant et en lissant la charge entre les bornes selon la capacité disponible, il autorise davantage de points de charge sur une infrastructure donnée. Le cahier des charges doit exiger au minimum un pilotage statique, et préciser si un pilotage dynamique, capable de s’adapter en temps réel à la consommation de l’immeuble, est attendu. Le guide gestion dynamique de la charge explique les différences.
Supervision
Demandez une supervision à distance : suivi des sessions, détection des pannes, statistiques d’usage, gestion des badges et des accès. Précisez qui dispose de l’interface, syndic, conseil syndical, opérateur, et exigez la portabilité des données en cas de changement de prestataire.
Infrastructure collective et comptage
Le cahier des charges décrit l’attente : une colonne montante dédiée aux bornes et un comptage individuel par utilisateur, indispensable à une refacturation juste. Côté raccordement, précisez si la copropriété privilégie une infrastructure raccordée au réseau collectif ou directement au réseau public ; le guide raccordement Enedis IRVE détaille les options.
Refacturation de l’électricité
Exigez un dispositif garantissant que chaque utilisateur paie sa propre consommation et que les charges communes restent neutres. Le cahier des charges doit interdire toute solution où l’électricité de recharge se diluerait dans les charges générales de la copropriété.
Maintenance & garanties
Une borne mal entretenue finit hors service. Le cahier des charges doit traiter l’après-installation avec autant de soin que la pose elle-même.
- Périmètre de maintenance : préventive et curative, matériel et logiciel de supervision.
- Délais d’intervention : temps de réponse et de remise en service en cas de panne, idéalement formalisés dans un engagement de service.
- Garanties : durée et étendue des garanties sur le matériel et sur la supervision.
- Durée d’engagement et réversibilité : durée du contrat, conditions de sortie, récupération de l’infrastructure et des données en fin de contrat, notamment dans un modèle opérateur tiers.
- Maintien en conformité : mises à jour logicielles et conformité dans la durée.
La réversibilité est le point le plus souvent négligé. Dans un modèle opérateur tiers, le cahier des charges doit clarifier ce qu’il advient de l’infrastructure et de la supervision si la copropriété change de prestataire.
Conformité (exigences impératives)
Certaines exigences ne se pondèrent pas : elles conditionnent la recevabilité d’une offre. Le cahier des charges doit les énoncer comme impératives.
- Installateur qualifié IRVE : pour toute installation au-delà de 3,7 kW, l’intervention d’un professionnel qualifié IRVE est requise. Exigez la qualification à jour.
- Sécurité incendie du parking : l’installation doit respecter les règles de sécurité incendie applicables au parking, en particulier en sous-sol. Demandez au prestataire de décrire les dispositions prévues.
- Conformité électrique : respect des règles de l’art et des normes électriques en vigueur pour l’installation et le raccordement.
- Aide Advenir : si le scénario retenu vise l’aide Advenir 2026, le cahier des charges peut exiger un prestataire éligible au programme et l’accompagnement aux démarches.
Restez factuel : exigez des qualifications et le respect des règles applicables sans citer une référence normative dont vous ne seriez pas certain. Un prestataire sérieux sait justifier sa conformité.
Critères de sélection pondérés
Annoncer une grille de sélection pondérée dès la consultation est l’un des leviers les plus efficaces d’un bon cahier des charges. Elle objective la décision, désamorce les soupçons de favoritisme en AG et oriente les prestataires vers les bons sujets.
Voici une grille type, à ajuster selon les priorités de votre copropriété :
| Critère | Pondération indicative |
|---|---|
| Prix global et reste à charge après aides | 30 % |
| Qualité technique (puissance, pilotage, supervision) | 20 % |
| Évolutivité de l’infrastructure | 15 % |
| Maintenance, SAV et garanties | 15 % |
| Modèle économique et réversibilité | 10 % |
| Références et solidité du prestataire | 10 % |
La somme fait 100 % : ajustez les pondérations, pas le total. Et gardez en tête que le prix n’est pas tout. Une offre moins chère mais sans pilotage de charge ni évolutivité peut revenir plus cher à terme. La conformité, elle, reste à part : qualification IRVE et sécurité incendie sont éliminatoires, pas notées. Demandez enfin un format de réponse homogène, faute de quoi vous noterez chaque critère sur une base différente d’un prestataire à l’autre.
Planning attendu
Terminez le cahier des charges par le calendrier. Indiquez la date limite de remise des offres, la séquence prévue, analyse, vote en AG, démarrage des travaux, et le délai de mise en service souhaité. Demandez aux prestataires de proposer leur propre planning de réalisation, que vous pourrez comparer.
Pour aller plus loin
- Comparateur d’opérateurs, sélection contextualisée selon le profil de votre copropriété.
- Calculateur de reste à charge, comparez le coût net des scénarios sur 10 ans.
- Infrastructure IRVE en copropriété, architectures collectives évolutives.
- Puissance des bornes en copropriété, dimensionnement et appels de puissance.
- Gestion dynamique de la charge, éviter le renforcement de puissance.
- Raccordement Enedis IRVE, options de raccordement collectif.
Sources
- Programme Advenir, aide 2026 à l’installation de bornes en copropriété.
- Qualification IRVE, mention de qualification des installateurs pour les infrastructures de recharge.
- Voir notre méthodologie.